passerinvest

passerinvest

passerinvest

retail v office centrech spolu s rostoucí konkurencí roste sebevědomí nájemců a tedy i jejich požadavky na služby a nabídku administrativních center. do jaké míry developer zná své nájemce a jejich potřeby či přání, může do značné míry ovlivnit dlouhodobou obsazenost objektu. zaměstnancům je totiž jedno, jaké podmínky dohodl jejich chlebodárce s pronajímatelem budovy, když se nemají kde najíst, nebo je pro ně jídlo příliš drahé. mezi autonomní podpůrné služby bezesporu patří kantýny, malé kavárny v chráněných zónách, celá škála obchodů či služeb a lze sem zařadit i konferenční centrum. celý text vychází z přednášky pana zbyňka passera na shopping konferenci s podtitulem nejen o retailu. retail součástí centra retaileři v administrativním centru sice nemají zajištěnu masovou návštěvnost, ale velmi přesně mohou definovat cílové skupiny, kvantifikovat kupní sílu, specifikovat potřeby provozu. saturace objektů službami, nejen prodejnami, ale i relaxačními plochami, kde mohou zaměstnanci nájemce provozovat volnočasové aktivity, bude stále více ovlivněna tenantmixem a sociodemografickým mixem zaměstnanců. v bb centru jsou například dvě výrazné a vzá-jemně naprosto odlišné skupiny zaměstnanců s určitými příjmy, zvyklostmi, sklony ke spotřebě apod. u ge banky jsou to ze dvou třetin ženy pod 25 let, zatímco v it centru české spořitelny se jedná o muže věkem lehce přes 30 let. jakým způsobem formují skladbu retailerů v areálu, je nasnadě. nájemné restaurace jsou dle zkušeností pana zbyňka passera schopny platit nájemné ve výši 10-12 euro, přičemž hranice 12 euro už může způsobit rizikový provoz restaurace. přestože restaurace zabírá nemalou plochu 500 m 2 , nerozdělují se ceny za zázemí a veřejné části. smluvní vztah je naprosto nestandardní, jinak fungují úklidové služby, restaurace nevyužívá ochranu, do nájemních smluv není možné promítat ceny za společné plochy, neboť většinou mají přístup z venku apod. navíc je nutné zajistit, aby vchod do restaurace nezasahoval tzv. bezpečné zóny za turnikety. přesto je její přínos pro objekt natolik vysoký, že vyváží i nižší cenu nájemného a oproti kancelářím trochu problematičtější provoz. situace v bb centru bb centrum dosáhne během několika let 150 000 m 2 , výhledově se rozšíří na zhruba 300 000 m 2 , což předpokládá denní pohyb 15 000 osob. dnes se k administrativnímu areálu geograficky hlásí něco kolem 5 000 lidí. passerinvest provádí v pravidelných intervalech průzkum mezi nájemci a jejich zaměstnanci i v okolí, takže jsou přesně známy: momentální složení a potřeby osob, které se v areálu pohybují. i proto se v každém nově realizovaném objektu navyšují plochy pro retail. zvětšuje se areál a požadavků lidí přibývá a otevírá se úžasná šance využít efektu sněhové koule, kdy se na potřeby nájemců, které dokážete uspokojit, nabalují další zájemci o kancelářské plochy, které láká užívat si široké nabídky. cest vedoucích k cíli se nabízí hned několik. tou první je pasivní role developera, druhou klasický aktivní marketing a třetí cestu zvolil passerinvest prostřednictvím svého detailního průzkumu a specifického přístupu ke klientům. i kdyby byl o pronajímané plochy zájem, a není problém je zaplnit, nesmí být tvorba retailmixu pasivní. představy nájemců, pronajímatelů a retailerů se často liší. mezi pronajímateli a retailery tkví rozpor ve výši nájemného, mezi obchodníkem a jeho zákazníky může být problém v koupěschopnosti a koupěochotě. ze zkušeností vyplývá, že dárky a květiny se nekupují tak často, jak si obchodníci představují, dochází ke kolizi s výší nájemného a dochází například k vysoké f luktuaci obchodníků, což zákazníci nelibě nesou. retailmix musí být výslednicí trojúhel-níkovitého vztahu mezi nájemcem – zákazníkem, pronajímatelem a retailerem. výsledky průzkumu z výsledků průzkumu je jasně patrné, že nájem-ci bb centra mají zájem vedle kantýny i o kla-sickou restauraci, vhodnou pro obchodní jed-nání. passerinvest není institucionální investor a svůj objekt prodá pouze dobrou nájemní smlouvou s větším řetězcem. v roce 2001 probíhala jednání se všemi většími provozovateli restaurací. argumentace, že průměrná osoba v bb centru má ve věku 29 let čisté příjmy převyšující o 60 % průměrné čisté příjmy občana české republiky, že osazenstvo areálu má vysoký sklon ke spotřebě kvalitního jídla, protože dojíždí velmi daleko do dobrých restaurací, se míjela účinkem. ze tří finalistů, kteří na nabíd-ku zareagovali, zvítězila síť hacienda mexicana. v květnu tato společnost otevře svou největší pražskou restauraci, kavárnu a bar.

Příspěvek byl publikován v rubrice Uncategorized se štítky , , , , , , , , . Můžete si uložit jeho odkaz mezi své oblíbené záložky.

Napsat komentář